Réponse publiée le 20 juillet 2004

L'article 10 de la loi de finances pour 2004 a réformé en profondeur le régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers, en le rendant plus simple mais également plus compréhensible pour le contribuable. La mesure consiste à décharger les contribuables de toute obligation déclarative. Le notaire est chargé de l'établissement de la déclaration de plus-value et du paiement de l'impôt pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière. Il acquitte, lors d'une même formalité, les droits d'enregistrement dus par l'acquéreur et l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value immobilière dû par le vendeur. L'exonération applicable en cas de première cession d'une résidence par un contribuable qui n'est pas propriétaire de son habitation principale a été supprimée. L'expérience a en effet montré que cette exonération profitait le plus souvent aux contribuables qui vendent leur résidence secondaire sans qu'aucune circonstance liée à la mobilité professionnelle ou à la situation familiale du contribuable ne soit établie. Il est un fait que, dans la très grande majorité des cas, le contribuable a délibérément choisi d'être locataire de son habitation principale et propriétaire de sa résidence secondaire soit pour des raisons d'agrément soit pour des raisons tenant à la gestion du patrimoine familial reçu en héritage. Plutôt que d'exonérer les résidences secondaires sans justification réelle, le Gouvernement a préféré assouplir les conditions d'application de l'exonération pour cession d'une résidence principale. Ainsi, la condition d'occupation de cinq ans, précédemment exigée, a été supprimée. En outre, le gain budgétaire résultant de la suppression de cette exonération a été recyclé en totalité dans d'autres mesures favorables à l'ensemble des foyers fiscaux. C'est ainsi qu'il est désormais instauré un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. L'exonération définitive est donc accordée après quinze ans de détention au lieu de vingt-deux ans avant la réforme. S'agissant des travaux réalisés postérieurement à l'achèvement de l'immeuble, le 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Dès lors, ne peuvent pas être pris en compte pour leur montant réel les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu'une entreprise. Cette mesure est de nature à contribuer à la lutte contre le travail clandestin et à soutenir l'activité du secteur du bâtiment, particulièrement porteur d'emploi. Elle est également justifiée par un souci de simplification et de sécurité juridique du contribuable et du notaire chargé de l'accomplissement des obligations déclaratives et de paiement. Par ailleurs, lorsque le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition, les travaux qui viennent en majoration du prix d'acquisition peuvent être retenus de manière forfaitaire pour un montant égal à 15 % de ce prix. Le contribuable n'a pas à établir la preuve de la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou la preuve de son impossibilité à fournir des justificatifs.