Réponse publiée le 10 août 2004

Dans le cadre des opérations de rénovation des locaux d'habitation donnés en location, une distinction doit être opérée entre travaux d'amélioration et travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Les dépenses d'amélioration ont pour objet d'apporter à un local d'habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de l'immeuble. Ces dépenses, ainsi que les dépenses de réparation et d'entretien, sont alors déductibles des revenus fonciers. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement s'entendent notamment de ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros oeuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. D'une manière plus générale, la jurisprudence assimile à une reconstruction les travaux ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation de locaux précédemment affectés à un autre usage ou qui constituaient des dépendances d'un local d'habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises, etc). Ces dépenses, ainsi que les travaux d'amélioration indissociables de celles-ci, sont des dépenses d'investissement. Elles font l'objet d'un amortissement couvert par la déduction forfaitaire calculée sur le montant brut des loyers, dont le taux de droit commun est fixé à 14 %. La distinction entre les dépenses d'amélioration qui sont déductibles et les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement qui ne le sont pas constitue une question de fait qu'il convient de résoudre par l'examen détaillé des travaux effectués à l'aide de tous renseignements utiles (devis, factures, mémoires, etc.). À cet égard, une abondante jurisprudence du Conseil d'État, bien connue des praticiens, précise les limites entre ces différentes catégories de travaux.