Réponse publiée le 10 mai 2005

Les règles régissant les rapports du parc locatif privé s'inscrivent dans un principe d'équilibre entre propriétaires et locataires affirmé par le législateur dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elles tendent notamment à garantir à chaque locataire, lors de toute opération de vente, un droit de priorité pour acheter le logement qu'il occupe et à assurer une protection renforcée des locataires âgés les plus modestes, tout en respectant le droit de chaque propriétaire à disposer librement de son bien. Cependant, pour les opérations de division d'immeubles en vue de leur vente par appartements, réalisées par des bailleurs institutionnels ou des sociétés commerciales, il apparaît particulièrement nécessaire de favoriser l'information des locataires et d'accroître la protection des plus fragiles d'entre eux. Un premier accord collectif de location du 9 juin 1998 avait instauré des règles spécifiques lorsqu'un bailleur mettait en vente plus de dix logements dans le même immeuble. Conclu entre plusieurs organisations de bailleurs et de locataires siégeant au sein de la Commission nationale de concertation, il avait été rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 à tous les logements appartenant à des bailleurs institutionnels, à l'exception des organismes HLM, puis étendu par la loi solidarité et renouvellement urbains du 13 décembre 2000 à tous les logements détenus par les autres bailleurs personnes morales. Pour répondre aux problèmes posés par la vente par appartement, le Gouvernement a souhaité apporter des solutions rapides et a demandé à la Commission nationale de concertation de travailler sur un nouvel accord collectif de location. Cet accord améliore très sensiblement les dispositions prévues par l'accord du 9 juin 1998. Il a été signé, le 16 mars dernier, par la CLCV et l'AFOC, pour les représentants des locataires, et pour les bailleurs, par la FSIF, la FFSA, Icade Patrimoine, la Fédération des SEM, l'APS. La protection des locataires fragiles est renforcée. En effet, les locataires de plus de 70 ans et les locataires handicapés ont droit à un renouvellement automatique de leur bail. Les locataires dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources du PLI, qui couvrent au moins 85 % de la population française (soit 6 300 euros par mois pour un couple avec un enfant à Paris ou dans une commune limitrophe), doivent recevoir une proposition de relogement à proximité dans des conditions précisées par l'accord. Des délais sont accordés aux locataires qui doivent quitter leur logement pour leur éviter les inconvénients d'un départ rapide. Le bail est prolongé automatiquement jusqu'à la fin de l'année scolaire pour les locataires qui ont des enfants à charge scolarisés. Dans tous les cas, une prolongation automatique du bail en fonction de l'ancienneté du locataire à partir de 6 ans, à raison d'un mois par année d'ancienneté, dans la limite de 30 mois est prévue. Le non-respect des dispositions de l'accord par le bailleur entraîne la nullité du congé. L'accord prévoit également une amélioration des procédures pour l'information donnée par le vendeur aux locataires, avec des exigences d'information écrite, d'affichage dans les immeubles, d'information des associations de locataires, d'information sur le fonctionnement futur de la copropriété. Cet accord aurait pu être étendu par décret à l'ensemble des bailleurs personnes morales, si une majorité d'associations de locataires ne s'y était opposée. Cette opposition empêche que les dispositions protectrices de l'accord soient immédiatement applicables au-delà des seuls signataires. Le ministre délégué au logement et à la ville va, conformément à ses engagements, proposer des mesures législatives, destinées à lutter contre la spéculation et à renforcer les sanctions contre ceux qui ne respectent pas leurs engagements. La possibilité d'étendre par la loi les dispositions de l'accord sera également examinée.