Réponse publiée le 11 juin 2013

La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 initialement destinée à faire face aux difficultés de logement dans l'immédiat après guerre, n'a jamais été abrogée, mais elle a subi depuis sa promulgation de profondes modifications afin de faciliter le retour au droit commun des logements qui y restent soumis. Les parties aux baux de la loi précitée ont tout d'abord été incitées à sortir par voie contractuelle du champ d'application de cette loi en concluant des baux dérogatoires (article 3 de la loi) soumis à un régime plus libéral, notamment en matière de loyers. Certaines catégories de locaux ont par la suite été sorties du dispositif par voie législative. Ce fut le cas des locaux relevant des catégories exceptionnelles, à savoir les locaux de catégorie I correspondant à des constructions en matériaux d'excellente qualité assurant des conditions parfaites d'habitabilité, de catégorie II A correspondant à des locaux de très bonne qualité. La loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, a accéléré la démarche de retour au droit commun des logements en organisant la sortie du dispositif de tous les logements vacants ou devenus vacants, à l'exception des logements de catégorie IV correspondant à des locaux ne présentant pas ou plus les conditions élémentaires d'habitabilité, et en ouvrant la faculté aux bailleurs des locaux de catégorie II B correspondant à des logements dits bourgeois qui se caractérisent par un niveau de confort et un certain agrément et des locaux de catégorie II C correspondant à des constructions de bonne qualité mais d'aspect plus ordinaire, de sortir, dans certaines conditions, de ce régime. En effet, les articles 28 à 33 de la loi du 1er septembre 1948 permettent, sous certaines conditions, au bailleur d'un logement soumis à cette loi d'imposer au preneur la sortie progressive de cette même loi. Les dispositions de ces articles sont d'ordre public. En outre, l'article 85 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) a modifié les règles de transmission du bail aux héritiers. En effet, cet article supprime la transmission automatique du contrat de location aux héritiers en prévoyant que, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès ou l'abandon de domicile du locataire. Cependant un droit au maintien dans les lieux est accordé au conjoint, au partenaire d'un PACS et, lorsque ceux-ci vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, à ses ascendants, aux enfants mineurs et aux personnes handicapées. Enfin, la dernière enquête nationale logement de l'INSEE en 2006 a permis de constater que seuls 200 000 logements relevaient encore de la loi du 1er septembre 1948. Ces logements, majoritairement occupés par des personnes âgées aux ressources modestes ne représentent donc plus que 2,5 % du parc locatif en France. La non transmissibilité du bail ayant pour effet de réduire progressivement et automatiquement le nombre de ces logements, aucune modification de la loi de 1948 n'est envisagée actuellement.