Réponse du Gouvernement :

Reponse. - Dans le cas ou le proprietaire d'une unite fonciere partiellement incluse dans un perimetre de preemption (droit de preemption urbain, zone d'amenagement differe ou perimetre provisoire) entend aliener la totalite de cette unite fonciere par une vente unique, le vendeur souscrit, en application de l'article L 213-2 du code de l'urbanisme, une declaration d'intention d'aliener concernant la totalite de l'unite fonciere en precisant que seule une partie de l'immeuble est soumise au droit de preemption. A reception de la declaration d'intention d'aliener, le titulaire du droit de preemption peut evidemment renoncer a la preemption et notifier cette decision au vendeur. Le titulaire du droit de preemption ne peut, sous reserve de l'appreciation souveraine des tribunaux, pretendre exercer ce droit sur la seule partie de l'unite fonciere qui y est soumise. En effet, alors que le proprietaire entend vendre l'unite fonciere par un contrat unique indivisible, l'acquisition partielle par preemption serait de nature a lui creer un prejudice : la valeur du tout peut etre superieure a la somme des valeurs des parties demembrees, le surplus non acquis peut se trouver deprecie, difficilement vendable ou utilisable, voire meme invendable ou inutilisable. Rien ne limite l'importance de ce prejudice des lors que la delimitation des perimetres de preemption et des zones des plans d'occupation des sols n'est pas astreinte a respecter les limites de propriete ou les limites cadastrales. Enfin, ce prejudice n'est pas susceptible d'etre indemnise. L'article L 213-4 du code de l'urbanisme s'y oppose expressement en edictant : « A defaut d'accord amiable, le prix d'acqusition est fixe : ce prix est exclusif de toute indemnite accessoire ». Le proprietaire ne peut donc pretendre a aucune indemnisation de depreciation d'un surplus. Ainsi, dans la mesure ou le prejudice non encadre qui pourrait en resulter n'est pas susceptible d'indemnisation, la preemption partielle d'une unite fonciere est inconciliable, dans son principe, avec le principe d'egalite devant les charges publiques. Il en resulte que le titulaire n'est pas fonde a declarer irrecevable la declaration d'intention d'aliener souscrite pour le tout ni a exiger la production d'une nouvelle declaration d'intention d'aliener portant sur la seule fraction du bien soumise au droit de preemption. Il n'est pas plus fonde a poursuivre la procedure de preemption pour cette seule fraction, par exemple en notifiant une offre d'acquerir limitee a ladite fraction. Il ne semble pouvoir etre deroge a cette regle, sous le controle du juge, que dans le cas ou l'unite fonciere aurait ete artificiellement constituee a la seule fin de faire echapper le bien au droit de preemption, etant fait observer que la charge de la preuve devrait en etre apportee par le titulaire. Le titulaire ne peut pas non plus, dans le cadre de la procedure legale de preemption, notifier son intention d'acquerir la totalite a un prix qu'il propose (different par hypothese de celui indique dans la declaration d'intention d'aliener). En effet, la circonstance qu'une meme unite fonciere est comprise pour partie dans un perimetre de preemption et pour partie en dehors n'a pas, par elle-meme, pour effet de modifier les limites territoriales du droit de preemption correspondant. Ces limites ne peuvent etre modifiees que dans les conditions fixees par les articles L 211-1 ou L 212-1 Toute procedure de preemption interessant un immeuble ou partie d'immeuble en dehors de ces limites serait depourvue de base legale. Par contre, a l'amiable et hors procedure de preemption, le titulaire peut acheter, sans prejudice du droit des autres acquereurs. Ainsi, le titulaire se trouve dans l'impossibilite pratique de mener a terme la procedure de preemption. On est en realite sorti du domaine d'application de la preemption. Il est rappele, en effet, que la contrepartie du non-versement d'indemnites accessoires (reemploi, depreciation du surplus), reside dans la liberte reconnue au proprietaire de definir la consistance de ce qu'il vend et de conserver l'initiative de la vente. Aller au-dela dans la restriction du droit de propriete impliquerait d'autres garanties et compensations indemnitaires. Tel est le cas notamment en matiere d'expropriation. En ce qui concerne le deuxieme point evoque par l'honorable parlementaire, il est precise que sont soumises au droit de preemption les alienations dont la date est posterieure a celle de l'entree en vigueur de l'acte instaurant ce droit, quelle que soit la date de mise en vente.