Réponse publiée le 8 avril 2014

Au titre de son devoir de conseil, le notaire doit lever un état hypothécaire avant la signature du contrat de vente afin de s'assurer de la situation de l'immeuble. La jurisprudence actuelle (Civ 1re, 23 novembre 2004, n° 03-10.233, Bull. civ. I, n° 91) n'exige plus de double vérification de l'état hypothécaire, avant de recevoir l'acte de vente puis au moment de la publication de l'acte. La demande de renseignement du notaire doit toutefois intervenir à une date relativement proche de la date de l'acte (Civ. 1re, 15 mars 2005, n° 03-11.823, Bull. civ. I, n° 132). En vertu du droit de suite prévu à l'article 2461 du code civil, les créanciers ayant un privilège ou une hypothèque inscrits sur un immeuble, en l'absence de purge hypothécaire, peuvent faire saisir « en quelques mains qu'il passe » le bien grevé d'une hypothèque, sauf pour le tiers détenteur, l'acquéreur, à régler le passif hypothécaire ou à délaisser l'immeuble. A la différence d'un droit personnel, l'hypothèque, droit réel, est attachée à un bien et non à la personne propriétaire. Le droit de suite peut être exercé, indépendamment de la bonne ou mauvaise foi de l'acquéreur, tant que l'hypothèque, qui prend rang à compter de son inscription, n'est pas éteinte. En l'absence de diligences suffisantes pour vérifier l'état des inscriptions hypothécaires qui causerait un préjudice à l'acquéreur, le notaire, sous réserve de l'appréciation souveraine des juridictions en fonction des cas d'espèce, pourrait voir retenir sa responsabilité professionnelle.