Réponse publiée le 4 avril 2017

Pour la détermination de la plus-value réalisée lors de la cession d'un immeuble, le 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts (CGI) prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble, viennent en majoration du prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Cela étant, lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en mesure de justifier des dépenses de travaux réalisés ou lorsque ces travaux ne peuvent être retenus pour leur montant réel faute d'avoir été réalisés par une entreprise, une majoration forfaitaire, égale à 15 % du prix d'acquisition, peut être pratiquée sur option. Pour l'application de cette majoration, les modalités de décompte de la condition de détention de cinq ans sont identiques à celles prévues pour le bénéfice de l'abattement pour durée de détention. Lorsque la condition afférente à la durée de détention est remplie et que le cédant peut bénéficier du forfait de 15 %, celui-ci n'a alors pas à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou la preuve de son impossibilité à fournir des justificatifs. Il n'y a pas lieu non plus de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu. Le prix d'acquisition servant de base à la majoration forfaitaire de 15 % s'entend du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Il ne comprend pas les éléments venant en majoration du prix et en particulier les travaux que le forfait est réputé représenter. Toutefois, dans le cas d'un immeuble construit par le cédant sur un terrain acquis précédemment, l'assiette du forfait de 15 % est constituée du prix d'acquisition du terrain majoré du coût des travaux de construction réalisés avant l'achèvement du bien. Ces précisions figurent aux paragraphes no 350 à 400 du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220 publié au Bulletin officiel des finances publiques–Impôts (BOFIP-Impôts). Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 74 SD de l'annexe II au CGI, en cas de cession portant sur une partie d'un bien, la plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d'acquisition afférente à cette seule partie. L'article 74 SF de l'annexe II précité au CGI précise, quant à lui, que dans une telle hypothèse, les charges, les indemnités augmentatives du prix ainsi que les frais d'acquisition doivent être retenus dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même. Ces précisions figurent au paragraphe no 130 du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912 publié au BOFIP-Impôts. Par suite, dès lors que la cession ne porte que sur une partie d'un bien acquis initialement d'un seul tenant, les dépenses de travaux venant en majoration du prix d'acquisition, qu'elles soient prises en compte pour leur montant réel ou par l'application de la majoration forfaitaire de 15 %, doivent être déterminées distinctement pour chaque cession et calculées que sur la seule part du prix d'acquisition correspondant à la partie cédée. En outre, dans une telle hypothèse, si le prix d'acquisition à retenir ne correspond qu'à une partie de la valeur du bien acquis initialement, il est rappelé que le prix de cession n'est, lui aussi, déterminé qu'en proportion de la seule fraction du bien cédé et non de la valeur de cession de l'ensemble du bien immobilier initialement acquis. Par conséquent, il ne peut être envisagé de calculer la majoration forfaitaire de 15 % sur une fraction du prix d'acquisition correspondant à un terrain détaché et antérieurement vendu.