Réponse publiée le 25 mai 2021

Afin d'améliorer et de renforcer la protection des investisseurs, l'article 78 de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, dite « loi Sapin 2 », pose une obligation de transparence en cas de démarchage ou de publicité pour des investissements immobiliers ouvrant droit au bénéfice de certains dispositifs fiscaux : "Malraux", "Censi-Bouvard"et"Pinel". Ainsi, une obligation d'information, codifiée à l'article L. 122-23 du code de la consommation, accompagne la publicité relative à la commercialisation d'investissements immobiliers ouvrant droit à une réduction d'impôt. Cette obligation ne porte pas uniquement sur les caractéristiques physiques du bien mais intègre également, de manière clairement apparente, des critères économiques afférents notamment au montant du loyer et au potentiel locatif du lieu d'implantation du bien, et les conditions du régime fiscal de faveur. Le manquement à cette obligation est sanctionné par une amende administrative de 100 000 euros. La transparence du conseil délivré par les professionnels doit permettre « raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement », ce qui ne dispense toutefois pas l'investisseur de vérifier pour sa part la pertinence de son investissement en s'assurant par exemple que l'état du marché permet une opération si ce n'est rentable, du moins équilibrée. Par ailleurs, s'agissant du dispositif Pinel en faveur de l'investissement locatif intermédiaire, la loi de finances pour 2018 a plafonné les frais et commissions directs et indirects imputés, au titre d'une même acquisition de logement ouvrant droit à l'avantage fiscal, par les intermédiaires de l'immobilier. Ce dispositif tend à éviter que l'avantage fiscal soit diminué du fait de frais d'intermédiation trop importants. Le décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019 a fixé ce plafond à 10 % du prix de revient du logement concerné. Enfin la jurisprudence de la Cour de cassation permet, dans certaines situations caractérisant un manquement par les professionnels à leur obligation d'information aux investisseurs, clients auxquels ils ont vendu un bien immobilier locatif afin de leur permettre de bénéficier d'un avantage fiscal, d'agir en responsabilité contre les personnes concernées en vue d'obtenir réparation du préjudice subi, notamment à raison de la perte de l'avantage fiscal (cf. notamment arrêts de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 28 janvier 2021, n° 19-22.086, et du 14 janvier 2021, n° 19-24.897).