Réponse publiée le 27 avril 2021

Il résulte de l'article 790 A bis du code général des impôts (CGI), dans sa rédaction issue de l'article 19 de la loi n° 2020-935 du 30 juillet 2020 de finances rectificative pour 2020, que les dons de sommes d'argent consentis en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d'une telle descendance, un neveu ou une nièce entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021, sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 100 000 €, si les sommes sont affectées par le donataire au plus tard le dernier jour du troisième mois suivant le transfert, à la construction de sa résidence principale. L'exonération prévue par ces dispositions, dérogatoires du droit commun et à ce titre d'interprétation stricte, est subordonnée à l'affectation des sommes données à la construction de sa résidence principale par le donataire. L'extension du dispositif à l'acquisition de la résidence principale du donataire, envisagée durant les travaux préparatoires, a été in fine écartée des dispositions entrées en vigueur. Il ressort des caractéristiques d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) que l'acquéreur n'est, à aucun moment, responsable de la construction, la fonction de maître d'ouvrage revenant au promoteur-constructeur (article L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation), qui est également le titulaire du permis de construire. Au contraire, dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le particulier propriétaire du terrain, titulaire du permis de construire, est le maître d'ouvrage qui commande la construction d'un bien immobilier au constructeur ou à l'entrepreneur. La vente en l'état futur d'achèvement est généralement assimilée fiscalement à l'acquisition d'un bien immobilier, et non à sa construction. Ainsi, sous l'empire du régime de la TVA immobilière, il a été précisé que l'achat par un particulier d'un immeuble en état futur d'achèvement et la construction par celui-ci d'une habitation sur un terrain qu'il avait préalablement acquis n'étaient pas soumis aux mêmes règles fiscales, dès lors que la vente en état futur d'achèvement telle que définie à l'article L. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ne s'analyse pas, compte tenu de la nature des contrats conclus à cette fin, en l'achat d'un terrain suivi de travaux immobiliers, mais comme l'achat d'un immeuble neuf (réponse ministérielle Chossy, AN 8 février 1999, p. 788 n° 22153). De même, pour l'application du dispositif d'incitation à l'investissement locatif prévu à l'article 199 novovicies du CGI (« Pinel ») le législateur a distingué, parmi les investissements ouvrant droit à la réduction d'impôt, d'une part l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement et, d'autre part, le logement que le contribuable fait construire. Dans ces conditions, l'acquisition en état futur d'achèvement d'un logement que le contribuable entend affecter à sa résidence principale ne saurait s'analyser comme la construction de sa résidence principale par un donataire au sens et pour l'application de l'article 790 A bis du CGI.