Réponse publiée le 25 mai 2021

L'article 150 U, II, 7° du code général des impôts exonère temporairement les plus-values constatées par les particuliers lors de la cession d'immeubles notamment au profit de bailleurs sociaux. Pour mémoire, le 8° du II du même article prévoit la même exonération pour les cessions réalisées au profit d'une collectivité territoriale, d'un EPCI (Établissement public de coopération intercommunale) ou d'un établissement public foncier en vue de la cession ultérieure des biens concernés à un organisme de logement social. Lorsque la cession n'est pas réalisée au profit d'organismes de logement social, l'exonération est conditionnée à un engagement du cessionnaire de réaliser des logements sociaux dans les quatre ans de l'acquisition et calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier. En cas de manquement à l'engagement d'achèvement des locaux au terme de ce délai de quatre ans, le cessionnaire est redevable d'une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte. Afin de continuer à soutenir la construction de logements sociaux, l'article 14 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 proroge le dispositif jusqu'au 31 décembre 2022 et l'aménage. Ainsi, - l'engagement de construire des logements sociaux est généralisé : il s'applique désormais y compris lorsque le cessionnaire (direct ou final) est un organisme de logement social ; - l'exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que le cessionnaire s'est engagé à réaliser et à achever (et non plus construits) par rapport à la surface totale des constructions mentionnée sur le permis de construire du programme immobilier. L'objectif de cet aménagement est bien de soutenir la construction de logement social et d'assurer une égalité de traitement entre les bénéficiaires de l'exonération en la soumettant à l'engagement de la part du cessionnaire final de l'opération, y compris lorsqu'il s'agit d'un organisme HLM, de construire des logements sociaux. Ceci implique qu'en cas d'opération mixte combinant sur le terrain cédé, la construction de logements sociaux et la création de logements libres, seule la part de l'opération aboutissant à la création de logements sociaux permet de bénéficier de l'avantage fiscal. Il est néanmoins tenu compte des spécificités des organismes HLM. L'exonération de plus-value est ainsi totale pour les organismes de logement social lorsque le prorata de logements sociaux dépasse 80 %. De plus, le délai d'achèvement des locaux est porté pour ces organismes de 4 à 10 ans. Enfin, les logements sociaux objets de l'engagement de construire peuvent désormais également être des logements occupés par des titulaires de contrats de location-accession et des logements faisant l'objet d'un bail réel solidaire. Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2021, à l'exception de celles pour lesquelles le contribuable peut justifier d'une promesse d'achat ou d'une promesse synallagmatique de vente signée au plus tard le 31 décembre 2020.