Réponse publiée le 16 novembre 2021

Lorsque la propriété d'un immeuble donne lieu à un démembrement en raison de la cession à un tiers de l'usufruit ou de la nue-propriété, la nue-propriété doit être regardée comme n'étant pas affectée à une activité économique imposable (bulletin officiel des finances publiques - impôts référencé BOI TVA-IMM-10-30, paragraphe 190). Cette situation est exclusive de l'exercice du droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) afférente à la valeur de ce droit. Ainsi, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) grevant l'acquisition de la nue-propriété de l'immeuble n'est pas déductible par le nu-propriétaire. Pour autant, dans un objectif de neutralité, la doctrine fiscale admet, dans certaines conditions, que le nu-propriétaire puisse « transférer » à l'usufruitier son droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) grevant la nue-propriété. À cet égard, il importe que le nu-propriétaire ait lui-même la qualité d'assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), que le droit réel que constitue la nue-propriété soit immobilisé chez son propriétaire et, enfin, que l'usufruitier, qui doit également immobiliser ses droits portant sur l'usufruit de l'immeuble, utilise ce dernier pour les besoins d'opérations ouvrant droit à déduction. Par réponse ministérielle datée du 2 avril 2019 (n° 17425), il a été admis que ces commentaires avaient également vocation à s'appliquer lorsqu'un démembrement de propriété intervient ab initio, c'est à dire lorsqu'un immeuble fait l'objet de la cession concomitante de son usufruit et de sa nue-propriété à des acquéreurs distincts, sous réserve que les conditions de fond précitées pour sa mise en œuvre soient réunies. Par ailleurs, si elle intervient dans le délai de régularisation de vingt années prévu au 3 du II de l'article 207 de l'annexe II au code général des impôts (CGI), la réunion dans les mains du nu-propriétaire de la pleine propriété par suite de l'extinction de l'usufruit temporaire doit donner lieu à une régularisation par l'usufruitier d'une fraction de la taxe qu'il a pu déduire au titre de l'acquisition de l'usufruit et de l'acquisition de la nue-propriété dans le cadre de la procédure de transfert précitée. L'usufruitier est également tenu, le cas échéant, d'opérer une régularisation de la taxe déduite au titre de dépenses immobilisées qu'il aurait, le cas échéant, supportée pendant la durée de l'usufruit temporaire. Cette régularisation s'opère au prorata du nombre d'années restant à courir jusqu'au terme de la période de régularisation de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) déduite, dans les conditions de droit commun précisées au 4° du 1 du III de l'article 207 de l'annexe II au code général des impôts (CGI). Dans cette situation et dans la mesure où de son côté, le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire, affectera l'immeuble à des opérations ouvrant droit à déduction et l'inscrira en immobilisation, il est confirmé qu'il pourra déduire une fraction de la taxe ayant initialement grevé l'acquisition de l'usufruit du bien, de sa nue-propriété et le cas échéant des dépenses immobilisées précitées, selon la procédure de transfert du droit à déduction prévue par les dispositions du 3 du III de l'article 207 de l'annexe II au code général des impôts (CGI) (cf, paragraphes 130 et suivants du BOI-TVA-DED-60-20-10). À cette fin, l'usufruitier devra délivrer au nouveau titulaire de la pleine propriété une attestation mentionnant le montant de la taxe que ce dernier est en droit de déduire en application des dispositions de l'article 271 du code général des impôts (CGI), de l'article 273 du code général des impôts (CGI) et de l'article 206 de l'annexe II au même code. Toutefois, si à l'extinction de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire qui obtient la pleine et entière propriété du bien, poursuit l'activité locative soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à laquelle l'usufruitier affectait auparavant l'immeuble, les dispositions de l'article 257 bis du code général des impôts (CGI) ont vocation à s'appliquer, de sorte que l'usufruitier pourra bénéficier de la dispense de régularisation de la taxe qu'il a initialement déduite, l'ancien nu-propriétaire, devenu titulaire de la pleine propriété, étant réputé continuer la personne du cédant.