Réponse publiée le 21 novembre 2023

Au préalable, il convient de rappeler que le promoteur - vendeur d'immeubles à construire n'est pas tenu à la garantie dite de parfait achèvement, laquelle n'est due, aux termes de l'article 1792-6 du code civil, que par les entrepreneurs. En revanche, il est tenu à l'égard des acquéreurs ou de la copropriété de livrer un immeuble dans un délai déterminé, sur le fondement de l'article 1601-1 du code civil, et de les garantir des vices et des défauts de conformité apparents sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil, des défauts de conformité non-apparents à la livraison sur le fondement de l'article 1604 du code civil, des vices cachés sur le fondement de l'article 1646-1 du code civil, et sur le fondement de la responsabilité pour faute prouvée en cas de désordres intermédiaires. S'agissant plus particulièrement des vices et défauts de conformité apparents relevant de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur de l'immeuble à construire ne peut en être déchargé, ni avant la réception des travaux ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur. Il importe, dès lors, d'en faire mention dans le procès-verbal de livraison. Aux termes de l'article 1648 du code civil, l'action doit être introduite à peine de forclusion dans l'année qui suit la date à laquelle il peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. Parallèlement, s'agissant de l'organisation des acquéreurs de lots dépendants d'un immeuble à construire, l'article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le fonctionnement de la copropriété débute lors de la livraison du premier lot. L'article 17 de la loi précitée prévoit la possibilité de désigner, avant la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire. La loi ne prévoit pas que ce syndic provisoire soit désigné par le promoteur : cette désignation relève du règlement de copropriété ou de tout autre accord des parties. Dans le cadre légal ainsi rappelé, le syndic provisoire ne peut prendre livraison des parties communes que s'il en a reçu le mandat via les actes de vente ou s'il a été autorisé à le faire par l'assemblée générale des copropriétaires, convoquée après la livraison du lot. Par ailleurs, il ne peut se maintenir dans ses fonctions que s'il est reconduit par décision de l'assemblée générale des copropriétaires, après mise en concurrence préalable. Au regard de ce qui précède, les acquéreurs ont les outils légaux pour stipuler des modalités protectrices de réception des parties communes. Dans la mesure où le syndic provisoire a quant à lui intérêt à voir son mandat renouvelé par les copropriétaires, il peut être enclin à faire les signalements et observations utiles lors de la livraison des parties communes.