Réponse publiée le 1er avril 2025

La valeur locative des locaux professionnels retenue pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et de la cotisation foncière des entreprises (CFE) est évaluée, dans la généralité des cas, selon une méthode tarifaire reflétant la réalité du marché locatif (tarif exprimé en euros / m2 pondéré), prévue à l'article 1498 du code général des impôts (CGI). Les locaux sont évalués à partir de données individuelles du local (surfaces principale et secondaires et catégorie de propriété) et des paramètres collectifs départementaux (secteur d'évaluation, tarif au mètre carré par catégorie de locaux et coefficient de localisation). En application des dispositions du I de l'article 1498 du CGI, les locaux sont classés dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. À l'intérieur d'un sous-groupe, ils sont classés par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Le C du II de l'article 1498 du CGI dispose que la surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties affectée, le cas échéant, de coefficients fixés par décret pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. L'article 324 Z de l'annexe III au CGI, pris pour l'application de cette disposition, précise que la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties affectées, le cas échéant, d'un coefficient de pondération de superficie qui s'applique lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local. Ainsi, il est considéré que les parties principales (P1) correspondent aux surfaces essentielles à l'exercice de l'activité à laquelle le local est totalement ou principalement affecté, alors que les parties secondaires couvertes (P2) correspondent à des surfaces moins importantes pour l'exercice de l'activité, et que les parties secondaires non couvertes (P3) correspondent essentiellement à des dépôts ou des lieux de stockage. Le coefficient est fixé à 0,5 lorsque la partie ayant une valeur d'utilisation réduite est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. Ces dispositions visent à tenir compte du lien direct et indispensable entre l'affectation de chaque partie du local et l'activité exercée. À cet égard, les coefficients de pondération ne sont pas applicables aux surfaces affectées à une activité lorsque leur utilisation correspond à l'affectation principale de ce local appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé, ainsi que l'a récemment précisé le Conseil d'État (CE, 26 avril 2024, n° 476025). Par suite, si la condition de la valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local n'est pas satisfaite, il n'y a pas lieu de faire application de ces coefficients de pondération et le caractère clos ou couvert des parties du local est indifférent. S'agissant spécifiquement des locaux affectés à l'activité de concessionnaire automobile, qui consiste en la vente de véhicules neufs et d'occasion, ceux-ci sont classés dans le sous-groupe I : magasins et lieux de vente (MAG). Les parkings extérieurs qui sont affectés à l'exposition et à la vente de véhicules d'occasion et auxquels la clientèle a librement accès ne présentent pas une valeur d'utilisation réduite. En conséquence, les surfaces extérieures non couvertes servant à l'exposition des véhicules d'occasion doivent être évaluées en surface principale (P1) sans application d'un coefficient de pondération. Une modification de ce dispositif, qui inclurait des considérations économiques dans la détermination de la base de la TFPB et de la CFE, irait à l'encontre des principes d'imposition à ces taxes. En effet, la valeur locative est conçue comme le loyer théorique annuel que le bien serait susceptible de produire dans des conditions normales à une date de référence. Le calcul de la valeur locative ne dépend pas des conditions d'utilisation du bien mais de son affectation, de sa destination et de sa consistance. Ainsi, son évaluation n'est pas liée à l'utilisation effective de l'ensemble des surfaces par l'exploitant.