Réponse publiée le 24 juin 2025

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le contrat de location peut prévoir le versement au bailleur d'un dépôt de garantie dont le montant ne peut excéder un mois de loyer. Ce dépôt de garantie sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives. L'article 7 de la même loi prévoit en ses c) et d) que le locataire est obligé, d'une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, ainsi que, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 susmentionné dresse en annexe la liste non exhaustive des réparations qui sont à la charge du locataire. De son côté, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et de le maintenir dans cet état, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée. La loi du 6 juillet 1989 a pour objectif de rechercher un équilibre entre les droits et obligations du locataire et ceux du bailleur. Il est équitable que le locataire ait à répondre uniquement des dégradations liées à son utilisation du logement. La répartition des frais telle que prévue par la loi du 6 juillet 1989 permet également de s'assurer que le locataire n'ait pas à répondre des dégradations qui seraient causées par un locataire précédent ou par un mauvais état des locaux qu'il a pris à bail. Il convient de rappeler que l'état des lieux d'entrée et de sortie du logement sont des étapes essentielles de la relation locative et permettent de limiter les litiges. A ce titre, l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise les conditions dans lesquelles il est établi, notamment son caractère contradictoire, et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements.  En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire concernant la répartition des frais de réparation, l'un ou l'autre peut saisir la commission départementale de conciliation du département dans lequel se situe le logement afin de trouver ensemble une solution amiable à leur différend, conformément aux dispositions de l'article 20, 3° de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. Les commissions départementales de conciliation sont régulièrement saisies de conflits tenant aux réparations locatives et au dépôt de garantie et parviennent alors à concilier les parties dans près d'un cas sur deux. Il peut également être fait appel à un conciliateur de justice. À défaut d'accord amiable, il revient au tribunal judiciaire de trancher ce type de litiges.