Réponse publiée le 10 février 2026

L'exonération prévue par les dispositions de l'article 790 A bis du code général des impôts (CGI), issue de l'article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 est subordonnée, notamment, à l'affectation des sommes données, dans le délai de six mois du versement, par le donataire à l'acquisition d'un immeuble acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement. Or, l'achat d'un terrain à bâtir suivi de la construction sur celui-ci de sa résidence principale par le contribuable diffère de l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'un immeuble que le contribuable entend affecter à sa résidence principale au sens et pour l'application de l'article 790 A bis du CGI. En effet, dans le cas d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), l'acquéreur n'est à aucun moment responsable de la construction, la fonction de maître d'ouvrage revenant au promoteur-constructeur (article L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation) qui est également le titulaire du permis de construire. En outre, la vente en l'état futur d'achèvement est assimilée fiscalement à l'acquisition d'un bien immobilier et non à sa construction. Ainsi, sous l'empire du régime de la TVA immobilière, il a été précisé que l'achat par un particulier d'un immeuble en état futur d'achèvement et la construction par celui-ci d'une habitation sur un terrain qu'il avait préalablement acquis n'étaient pas soumis aux mêmes règles fiscales, dès lors que la vente en état futur d'achèvement telle que définie à l'article L. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ne s'analyse pas, compte tenu de la nature des contrats conclus à cette fin, en l'achat d'un terrain suivi de travaux immobiliers, mais comme l'achat d'un immeuble neuf (réponse ministérielle Chossy, AN 8 février 1999, p. 788 n° 22153). Au contraire, dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le particulier propriétaire du terrain, titulaire du permis de construire, est le maître d'ouvrage qui commande la construction d'un bien immobilier au constructeur ou à l'entrepreneur. De même, pour l'application du dispositif d'incitation à l'investissement locatif prévu à l'article 199 novovicies du CGI (« Pinel »), le législateur a distingué, parmi les investissements ouvrant droit à la réduction d'impôt, d'une part l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, et d'autre part, le logement que le contribuable fait construire. Par suite, les projets de construction suite à l'acquisition d'un terrain à bâtir, qu'ils soient réalisés par le biais d'un CCMI ou d'un contrat de maîtrise d'œuvre, sont exclus du champ de l'exonération prévue à l'article 790 A bis du CGI tel qu'adopté par le Parlement dans le cadre de la loi de finances pour 2025.