Réponse publiée le 29 septembre 2026

Conformément au I de l'article 150 U du code général des impôts (CGI), les plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens sont imposables à l'impôt sur le revenu, dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH du même code. Lorsque les immeubles, parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu (cf. 1° du II de ce même article). Par tolérance, lorsque l'immeuble a été occupé à titre de résidence principale jusqu'à sa mise en vente, il est admis que l'exonération demeure acquise si la cession intervient dans les délais normaux et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. Comme le précise la doctrine administrative, dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue, en principe, le délai maximal (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, §180 et 190). L'appréciation du délai normal de vente est toutefois une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.). Au-delà de cette souplesse et afin de tenir compte de la situation particulière des personnes âgées placées en maison de retraite ou en établissement spécialisé, qui peuvent être contraintes, plusieurs années après l'avoir quittée, à la vente de leur ancienne résidence principale pour couvrir le coût de leur hébergement, le législateur a prévu une exonération au 1° ter du II de l'article 150 U du CGI. Cette exonération s'applique aux logements qui ont constitué la résidence principale du cédant et qui n'ont fait l'objet depuis lors d'aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d'un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles si, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, il n'est pas passible de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et n'a pas un revenu fiscal de référence (RFR) excédant la limite prévue au II de l'article 1417 du CGI et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement. (Cf. BOI-RFPI-PVI- 10-40-20). Par ailleurs, en vertu du III de l'article 150 U du CGI, les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » sont exonérés d'impôt sur le revenu à raison de toutes les plus-values de cessions immobilières qu'ils réalisent, qu'il s'agisse de leur résidence principale ou d'un autre bien immobilier, à la double condition qu'au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, ils n'aient pas été passibles de l'IFI et que leur RFR n'ait pas excédé la limite prévue au I de l'article 1417 du CGI. Les conditions à satisfaire pour bénéficier d'une exonération de plus-value immobilière permettent ainsi de concilier la prise en compte de la réalité du marché immobilier, la situation financière des propriétaires, et les aléas de la vie pouvant impliquer des difficultés de santé. Il n'est, par conséquent, pas envisagé d'aménager les paramètres liés au délai de vente ou aux plafonds de revenu fiscal de référence.