Réponse publiée le 20 octobre 2026

Le ministère de la Justice est attentif aux difficultés que présente la gestion de copropriétés dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires. Le statut de la copropriété répartit le pouvoir de décision sur les parties communes en fonction de la quote-part détenue par chaque copropriétaire. Cette quote-part, proportionnelle à la valeur de la partie privative (article 5 de la loi du 10 juillet 1965), reflète l'investissement financier de chacun dans l'immeuble. Elle détermine le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire en assemblée générale (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). Appliqué à une copropriété répartie entre deux copropriétaires, ce principe profite nécessairement à celui qui détient la majorité des voix. La régulation de ces copropriétés requiert par conséquent de trouver un équilibre entre la protection des droits du copropriétaire minoritaire, et la nécessité de dépasser les blocages pour permettre l'administration de la copropriété et la conservation des bâtiments. Avant la réforme introduite par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, l'application aux copropriétés à deux copropriétaires de l'alinéa 2 du I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que « ¿lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires¿ » avait pour effet d'écarter le principe de la décision majoritaire au profit de l'unanimité, y compris pour les décisions relevant de la gestion courante et, en cas de mésentente entre copropriétaires, paralysait l'administration de l'immeuble au détriment de sa conservation. Pour y remédier tout en préservant les droits du copropriétaire minoritaire pour les décisions les plus importantes, l'ordonnance du 30 octobre 2019 précitée a créé les articles 41-13 à 41-23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, afin d'adapter les règles de la copropriété aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, en s'inspirant du régime de l'indivision. Ainsi, en application de l'article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix peut désormais décider seul des actes de gestion courante relevant normalement de la majorité de l'article 24, ainsi que de la désignation du syndic. Le copropriétaire détenant au moins les deux tiers des voix peut quant à lui prendre seul les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité de l'article 25. Pour préserver les droits du copropriétaire minoritaire, l'article 41-19 prévoit que celui-ci peut contester la décision prise par l'autre copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de la notification de cette décision. Sauf urgence, l'exécution d'une décision prise par un copropriétaire sans l'accord de l'autre est suspendue pendant ce délai. Un copropriétaire peut également être autorisé judiciairement à passer seul un acte si le refus de l'autre copropriétaire met en péril l'intérêt commun (article 41-21 de la loi du 10 juillet 1965). En outre, chaque copropriétaire peut, ¿indépendamment du nombre de voix dont il dispose, prendre seul¿les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence (article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965), cette disposition étant inspirée de l'article 815-2 du code civil en matière d'indivision. Les règles introduites par l'ordonnance de 2019 permettent ainsi d'assurer un équilibre satisfaisant, facilitant l'administration de l'immeuble en introduisant des règles de majorité adaptées et en allégeant le formalisme des assemblées générales. Il n'est pas envisagé d'apporter de modification à ce régime récemment adopté.